BPHTB ( Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Pengertian BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan aturan hukum yang berlaku yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan.

Prinsip yang dianut dalam UU BPHTB adalah :

a.    Pemenuhan kewajiban BPHTB berdasarkan self assessment system.

b.    Besarnya tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

c.    BPHTB merupakan pajak daerah namun sebagian besar penerimaan akan diserahkan kepada Pemerintah Pusat .

Pengertian PBB

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.

Besarnya PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0,5%) dengan NJOP . Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

Perbedaan PBB dan BPHTB

Keterangan	PBB	BPHTB
Subjek Pajak	·         orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan. ·         Subjek PBB yang dikenakan kewajiban membayar PBB berdasarkan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku menjadi Wajib Pajak.	·         orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. ·         Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.
Objek Pajak	Bumi dan Bangunan	Pemindahan Hak dan Pemberian Hak Baru **
Tarif Pajak	tunggal sebesar 0,5%	tunggal sebesar 5%
Dasar Pengenaan Pajak	Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.	Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB. Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

**) Penjelasan Objek Pajak BPHTB

Hak Atas Tanah meliputi :

·   Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

·       Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

·       Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

·       Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

·     Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

·  Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB

·       Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

·   Objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;

·  Objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;

·      Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;

·       Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;

·       Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

·     Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum.

·    Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah.

·       Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.

Tata Cara Perhitungan

BPHTB           = Tarif pajak x NPOPKP

                        = 5 % x ( NPOP – NPOPTKP )

Perhitungan di atas dapat dibuat dengan urutan sebagai berikut :

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)                                                 xxx

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)            xxx (-)

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)                         xxx

BPHTB yang terutang/dibayar:

( 5 % x NPOPKP )                                                                            xxx

Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris/hibah wasiat/pemberian hak pengelolaan, maka BPTHB yang harus dibayar adalah :

BPHTB = 50 % x BPHTB yang terutang.

CONTOH SOAL

Tuan Rosadi membeli tanah dan bangunan dengan nilai perolehan objek pajak Rp 450.000.000.

Besarnya BPHTB yang terutang dihitung sebagai berikut :

NPOP                                                             Rp 450.000.000

NPOPTKP                                                      Rp   50.000.000 (-)

NPOPKP                                                        Rp 400.000.000

                                                                      

Pajak BPHTB yang terutang :

         5% x Rp 400.000.000 = Rp 20.000.000

Perbedaan Perhitungan PBB dan BPHTB

Perhitungan Besaran PBB:

Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

* Harga tanah : 200 m² x Rp. 700.000                        =    Rp    140.000.000

* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                    =    Rp      60.000.000

                                                                                       -------------------- +

* NJOP sebagai dasar pengenaan PBB                       =    Rp    200.000.000

* NJOP Tidak Kena Pajak                                         =    Rp      12.000.000

* NJOP untuk penghitungan PBB                               =    Rp    188.000.000

* NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000   

                                                                                   =    Rp      37.600.000

* Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang :

0,5% x Rp37.600.000                                                 =    Rp          188.000

* Faktor Pengurangan / Stimulus                                  =    Rp            15.000

                                                                                       -------------------  -

PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                        =    Rp            73.000

     

     

Perhitungan Besaran BPHTB

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

* Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000                          =    Rp    140.000.000

* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                    =    Rp      60.000.000

                                                                                       -------------------- +

* Jumlah Harga Pembelian Rumah:                             =    Rp    200.000.000

* Nilai Tidak Kena Pajak *)                                       =    Rp      60.000.000

                                                                                       -------------------- -

* Nilai untuk penghitungan BPHTB                            =    Rp    140.000.000

* BPHTB yang harus dibayar

     5% : 5% x Rp140.000.000                                    =    Rp       7.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000, Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.

Pengelolaan Hasil Penerimaan BPHTB

Yaitu hasil penerimaan BPHTB dibagi dengan perimbangan sebagai berikut :

·    20 % (duapuluh persen) untuk pemerintah pusat yang selanjutnya dikembalikan lagi secara merata ke setiap kabupaten/kota;

·       16 % (enambelas persen) untuk propinsi;

·       64 % (enampuluh empat persen) untuk kabupaten/kota.

Tata Cara Peyetoran dan Pelaporan

1.    BPHTB yang terutang harus dibayar/dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB.

2.  Wajib pajak wajib membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment.

3.  BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan/atau Bank BUMN atau Bank BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh MenKeu dengan menggunakan Surat Setoran BPHTB.

4.  Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang dibayar.

5.  Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kuramg Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula Belem terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang teritang diterbitkannya SKBKBT.

6.   Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB dan WP dikenakan sanksi berupa denda dan/atau bunga apabila:

a.       BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar

b.   Dari hasil pemeriksaan Surat Setoran BPHTB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung.

 Pada saat WP memperoleh Surat Tagihan BPHTB jumlah yang harus dibayar oleh WP adalah sebesar BPHTB terutang yang tidak atau kurang bayar dalam Surat Tagihan BPHTB ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% sebukan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan Sejas saat terutangnya BPHTB. 

Contoh Surat Setoran BPHTB

 

Permohonan Keberatan BPHTB

Yang dapat diajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak adalah :

a.   SKBKB, yaitu surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah BPHTB terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar;

b.    SKBKBT, yaitu surat ketetapan yang menentukan tambahan atas jumlah BPHTB yang telah ditetapkan;

c.  SKBLB, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran BPHTB karena jumlah BPHTB yang telah dibayar lebih besar daripada BPHTB yang seharusnya terutang

d. SKBN, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah BPHTB yang terutang sama besarnya dengan jumlah BPHTB yang dibayar

Disusun Oleh :

KELOMPOK 5 BREVET A (20 Januari 2014 – 24 Januari 2014)

Nama Anggota Kelompok :

1.    Rini Nurmala Fitri                       (25210990)

2.    Rizka Amalia N                           (2A212092)

3.    Shelly Apriani Restia                  (26210511)

4.    Soraya Imaniar N.H                    (26210661)

5.    Taviani Kumaladewi                    (29210590)

6.    Yasinta Nur W                             (28210604)

Sumber :

http://www.klinik-pajak.com/knowledge-base/BPHTB 

 http://diajengnana.blogspot.com/2011/10/makalah-bphtb.html

http://www.rumah.com/berita-properti/2013/1/2825/cara-perhitungan-pbb-bphtb-dan-pph 

http://ikadamayantiali.blogspot.com/2012/12/pajak-pbb-dan-bphtb.html 

http://iprotax.wordpress.com/2012/03/07/definisi-pbb-bphtb/ 

http://forumpajak.blogspot.com/2008/06/pajak-bumi-dan-bangunan-dan-bea.html 

http://amir-islamudin.blogspot.com/2011/05/bphtb-sebagai-pajak-daerah.html 

http://blog.ub.ac.id/benyaminagum/2013/05/31/materi-bphtb/

IESBA KODE ETIKA PROFESI AKUNTANSI HALAMAN 36-50(INDONESIA)

IESBA CODE OF ETHICS FOR PROFESIONAL ACCOUNTANT PAGE 36-50 (ENGLISH VERSION)

IESBA CODE OF ETHICS FOR PROFESSIONAL ACCOUNTANTS PAGE 48-50

etika profesi

Halaman 48-50

290.23 Dimana struktur yang lebih besar ditujukan pada kerjasama dan entitas dalam
struktur berbagi bagian penting dari sumber daya profesional, dipandang
menjadi jaringan. Sumber daya profesional meliputi:

·         Sistem-sistem umum yang memungkinkan perusahaan untuk bertukar informasi seperti data klien, catatan penagihan dan waktu;

·         Mitra dan staf;

·         departemen teknis yang berkonsultasi pada spesifik teknis atau industri
isu, transaksi atau kejadian untuk keterlibatan jaminan;

·         Metodologi Audit atau manual audit, dan

·         Kursus pelatihan dan fasilitas.

290.24 Penentuan apakah sumber daya profesional bersama adalah
signifikan, dan oleh karena itu perusahaan adalah perusahaan jaringan, harus dibuat berdasarkan pada fakta dan keadaan yang relevan. Dimana sumber daya bersama yang
terbatas pada metodologi audit umum atau manual audit, dengan tidak ada pertukaran
personil atau informasi klien atau pasar, tidak mungkin bahwa shared
sumber daya akan menjadi signifikan. Hal yang sama berlaku untuk pelatihan umum
berusaha. Namun demikian, sumber daya bersama melibatkan pertukaran
orang atau informasi, seperti di mana staf diambil dari kolam renang bersama, atau
departemen teknis umum dibuat dalam struktur yang lebih besar untuk
menyediakan perusahaan berpartisipasi dengan saran teknis bahwa perusahaan diwajibkan
untuk mengikuti, pihak ketiga yang wajar dan informasi lebih mungkin untuk menyimpulkan
bahwa sumber daya bersama yang signifikan.

           

Entitas Kepentingan Umum

290.25 Berisi ketentuan tambahan yang mencerminkan tingkat masyarakat

minat entitas tertentu . Untuk tujuan bagian ini , entitas kepentingan umum adalah:
(a) Semua entitas terdaftar , dan
(b ) Setiap entitas :
            ( i ) Ditetapkan oleh peraturan atau undang-undang sebagai entitas kepentingan

       umum, atau
 ( ii ) Untuk audit yang diwajibkan oleh peraturan atau undang-undang untuk

         dilakukan sesuai dengan kemerdekaan yang samapersyaratan yang berlaku  

         untuk audit entitas terdaftar. Demikian regulasi dapat diumumkan oleh

        regulator yang relevan ,termasuk regulator audit.

290.26 Perusahaan dan badan anggota didorong untuk menentukan apakah untuk mengobati

tambahan, atau kategori tertentu entitas , sebagai entitas kepentingan umum
karena mereka memiliki sejumlah besar dan berbagai pemangku kepentingan . faktor
diperhatikan antara lain :

 • Sifat dari bisnis , seperti memegang aset dalamfiduciary untuk sejumlah besar  pemangku

   kepentingan . contoh mungkin termasuk lembaga keuangan , seperti bank dan asuransi

   perusahaan , dan dana pensiun ;
• Ukuran , dan
• Jumlah karyawan .

Entitas terkait

290.27 Dalam kasus klien audit yang merupakan entitas terdaftar , referensi untuk audit klien dalam bagian ini meliputi entitas terkait klien ( kecualilain) . Untuk semua klien audit lainnya , referensi ke klien audit di bagian initermasuk entitas terkait di mana klien memiliki kontrol langsung atau tidak langsung .Ketika tim audit mengetahui atau memiliki alasan untuk percaya bahwa hubungan atau keadaan yang melibatkan entitas terkait lain klien yang relevan dengan evaluasi independensi perusahaan dari klien , tim audit akan termasuk entitas yang bersangkutan pada saat mengidentifikasi dan mengevaluasi ancaman terhadap kemerdekaan dan menerapkan pengamanan yang memadai . Mereka Dibebankan dengan Pemerintahan.

290.28             Bahkan ketika tidak diperlukan oleh Kode , standar audit yang berlaku , hukum atau

peraturan , komunikasi yang teratur dianjurkan antara perusahaan dan orang-orang dibebankan dengan tata kelola klien audit mengenai hubungan dan lainnya hal yang mungkin , menurut perusahaan , cukup menanggung pada kemerdekaan. Komunikasi tersebut memungkinkan pihak yang bertanggung jawab atas tata kelola ke:
( a) Pertimbangkan penilaian perusahaan dalam mengidentifikasi dan mengevaluasi

       ancaman kemerdekaan ,
( b ) Mempertimbangkan kesesuaian pengamanan diterapkan untuk menghilangkan mereka
        atau menguranginya ke tingkat yang dapat diterima , dan
( c ) Mengambil tindakan yang tepat .Pendekatan seperti itu akan sangat membantu

       sehubungan dengan intimidasi dan ancaman keakraban .

Dokumentasi

290.29             Dokumentasi memberikan bukti profesional akuntan penilaian dalam kesimpulan pembentuk tentang kepatuhan dengan kemandirian persyaratan . Ketiadaan dokumentasi bukanlah penentu apakah perusahaan dianggap sebagai hal tertentu atau apakah itu adalah independen .

Akuntan profesional harus mendokumentasikan kesimpulan tentang sesuai dengan persyaratan independensi , dan substansi dari setiap diskusi yang relevan yang mendukung kesimpulan tersebut . Oleh :

( a) Bila pengamanan diperlukan untuk mengurangi ancaman ke diterima tingkat , akuntan

       profesional harus mendokumentasikan sifat ancaman dan pengamanan di tempat atau

       terapan yang mengurangi ancaman terhadap tingkat yang dapat diterima , dan
( b ) Ketika ancaman diperlukan analisis yang signifikan untuk menentukan apakah

        pengamanan yang diperlukan dan akuntan profesional menyimpulkan bahwa mereka

        bukan karena ancaman itu sudah pada diterima tingkat , akuntan profesional harus

        mendokumentasikan sifat ancaman dan alasan untuk kesimpulan .

Periode Engagement

290.30             Kemerdekaan dari klien audit diperlukan baik selama pertunangan periode dan

periode yang dicakup oleh laporan keuangan . pertunangan periode dimulai ketika tim audit mulai melakukan jasa audit . itu masa pertunangan berakhir ketika laporan audit dikeluarkan. Ketika keterlibatan bersifat berulang , itu berakhir di kemudian pemberitahuan oleh salah satu pihak bahwa hubungan profesional telah dihentikan atau penerbitan dari laporan audit akhir .

290.31 Ketika suatu entitas menjadi klien audit selama atau setelah periode yang dicakup oleh

laporan keuangan yang perusahaan akan mengungkapkan pendapat, perusahaan harus menentukan apakah ancaman terhadap kemerdekaan dibuat oleh:

( a)       Hubungan keuangan atau bisnis dengan klien audit selama atau setelah periode

yang dicakup oleh laporan keuangan tapi sebelum menerima perikatan audit , atau
( b )      jasa Sebelumnya diberikan kepada klien audit .

290.32 Jika layanan non - jaminan diberikan kepada klien audit selama atau setelah periode yang

dicakup oleh laporan keuangan tapi sebelum tim audit mulai melakukan jasa audit dan layanan tidak akan diizinkan selama periode perikatan audit, perusahaan harus mengevaluasi setiap ancaman terhadap independensi dibuat oleh layanan . Jika ancaman ini tidak pada tingkat yang dapat diterima , audit keterlibatan hanya akan diterima jika pengamanan yang diterapkan untuk menghilangkan
ancaman atau menguranginya ke tingkat yang dapat diterima . Contoh perlindungan seperti:
•           Tidak termasuk personil yang menyediakan layanan non - jaminan sebagai anggota

tim audit;
•           Memiliki profesional akuntan kajian audit dan non – jaminan bekerja sebagaimana  

mestinya , atau
•           Melibatkan perusahaan lain untuk mengevaluasi hasil non - jaminan

layanan atau memiliki perusahaan lain kembali melakukan pelayanan non - jaminan untuk sejauh yang diperlukan untuk memungkinkan untuk mengambil tanggung jawab untuk layanan .